《中華人民共和國民法典》被稱為“社會生活的百科全書”，讓我們跟隨本期《民法典》普法小課堂，從案例視角來沉浸式學習《民法典》實施后，這些事《民法典》怎么說？
一、因發生疫情導致不能履行合同，是否均可援用不可抗力免責？
（一）身邊案例
2019年12月30日，張先生與妻子李女士同某旅游公司簽訂旅游合同，預交了團費38800元。2020年年初，新冠肺炎疫情爆發，所選中的旅游目的地已出現確診病例。2020年1月23日，張先生向旅游公司提出取消行程，1月25日要求退還全部團費。在遭到旅游公司拒絕后，張先生將某旅游公司訴至人民法院。張先生認為，疫情致使合同目的無法實現，旅游公司應當退還費用；旅游公司認為，旅游并未因疫情受阻，是原告張先生自行放棄出行，應根據合同約定扣除70%的必要費用。
（二）普法講堂
本案例中，張先生一家確因疫情導致旅游合同無法履行，應認定旅游合同受疫情影響，可適用不可抗力主張解除合同，旅游者和旅游公司均不因此承擔違約責任，此時旅游公司應在扣除已向地接社或履行輔助人支付且不可退還的費用后，將余款退還旅游者。
不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況，是法定的免責事由和法定的合同解除事由。不過，這并不意味著受疫情影響的合同均能適用不可抗力來減輕或免除責任，需要進一步根據疫情對合同履行情況的影響程度來具體分析。第一種情況，因依法采取疫情防控措施造成合同不能履行的，可以認定屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力，當事人可依據不可抗力解除合同，主張違約責任的部分或全部免除。第二種情況，受疫情影響，合同可以履行，但繼續履行合同對一方當事人顯失公平，可以參照情勢變更原則處理。情勢變更是指合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的，不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的情況。此時，受影響一方提出變更合同或解除合同的，須向法院或仲裁機構提起訴訟或仲裁。
（三）法條鏈接
《民法典》第180條、第563條、第590條
（四）相關拓展
當疫情構成情勢變更后，應當如何救濟？（1）及時書面通知對方并提出主張，告知情勢變更的情形，繼續履行合同造成明顯不公平的情況及依據、合同目的落空等；（2）主動就合同的變更或解除進行友好協商，盡量書面協商，收集和保留可以證明客觀變化構成情勢變更的證據；（3）及時就變更或解除合同提起訴訟或仲裁。
二、出租人知道承租人轉租，超過6個月后，還可以主張轉租行為無效嗎？
（一）身邊案例
宏大公司委托盛世物業有限公司（以下簡稱“盛世物業”）對其所有的147.63平方米的商鋪進行經營管理和出租。2014年9月26日，盛世物業（甲方）與秦艷（乙方）就該商鋪簽訂了《商鋪租賃合同書》，合同約定：（1）租賃期限3年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止，承租人秦艷一次性支付第一年租金；（2）租賃期間，秦艷若將房屋轉租給第三方使用，須事先征得宏大公司同意。
合同簽訂后，秦艷支付了第二年房租（2015年10月1日-2016年10月1日）。2016年6月份，秦艷將租賃商鋪轉租給馬洪朋。2016年10月1日，盛世物業員工李某向秦艷催要第三年租金，秦艷告知所租房屋已轉租給馬洪朋。盛世物業向宏大公司披露上述情況后，2020年3月6日，宏大公司向承租人秦艷、次承租人馬洪朋發出解除租賃合同及限期搬離通知書，要求支付自2016年10月1日起至今的租金及違約金，并限期在2020年3月15日前搬離。2020年3月17日，馬洪朋搬離租賃房屋，但沒有支付租金。之后，宏大公司便將二人訴至法院。
案件經一審法院、二審法院審理后，判決：（1）承租人支付第三年租賃期內的租金26573元（2016年10月1日-2017年10月1日）；（2）次承租人馬洪朋支付宏大公司租金83558元（2017年10月1日-2020年3月17日）。
（二）普法講堂
《民法典》第718條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。”該條款新增了出租人同意轉租的推定規則。本案中，宏大公司在知道轉租的事實后六個月內沒有提出異議，因此宏大公司視為同意轉租。依據《民法典》717條，承租人經出租人同意轉租的，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的。超過部分的約定對出租人不具有法律效力，但是出租人與承租人另有約定的除外。《民法典》716條規定，出租人同意承租人轉租的，承租人與出租人的租賃合同繼續有效。本案中，在租賃期內，秦艷與宏大公司租賃協議有效，承租人秦艷應支付第三年的房租；在秦艷租賃期滿后，次承租人馬洪朋的租賃為不定期租賃，據宏大公司提出的解除租賃合同及限期搬離通知書，此后租賃費應由馬洪朋支付至2020年3月17日。
（三）法條鏈接
《民法典》第716條、第717條、第718條
（四）案例啟示
《民法典》第718條新增關于出租人同意轉租意思表示推定的規定，值得出租人予以充分重視。在街區商鋪出租管理過程中，國有企業作為出租人，即使與承租人的租賃合同中已約定禁止擅自轉租，也需要保持關注承租人是否有擅自轉租的行為并及時在知道的6個月異議期內以書面形式提出異議，以避免被推定為“出租人同意轉租行為”。
三、合同中的格式條款如何產生法律效力？
（一）身邊案例
小張在商場購買了一款新手機，隨即在微信小程序上快遞下單，快遞員上門取貨后開始運輸服務。半個月后，小張發現媽媽并未收到自己購買的手機，經向快遞公司咨詢后，才發現快遞在運輸過程中已經丟失。小張很氣憤，要求快遞公司賠償購買手機所花費的1600元。快遞公司卻表示：在微信小程序下單時，《快遞服務協議》已清楚標明提醒未保價的物品，最多賠償1000元。于是小張忙拿出手機證實，才發現《快遞服務協議》里，確實用紅色黑字體提醒了消費者，未保價快遞，賠償上限為1000元。小張懊悔自己在下單時沒仔細看就勾選下單了。
（二）普法講堂
本案例與合同中的格式條款有關。根據《民法典》第496條第1款的規定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。本案中，《快遞服務協議》中的條款即為格式條款，這些條款是快遞公司事先擬定、可重復利用的，消費者并未參與擬定協商。
根據《民法典》第496條第2款規定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或說明義務，致使對方沒有注意或理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
此案例中，《快遞服務協議》的鏈接用特定的顏色標識，內文也用足以令人警醒的紅色字說明了報價及賠償事宜。因此，快遞公司已經盡到了相應的提示說明義務，可以按照協議約定，最高賠付小張1000元，而小張需要為自己的疏忽承擔相應的損失。
（三）法條鏈接
《民法典》第496條
（四）案例啟示
法律不保護權利上的睡眠者。法律保護積極主張權利的人，我們要有為權利而斗爭的意識。生活中我們會遇到許多類似的格式條款，在網購或購買商品時，對于商家提供的格式范本或條款，尤其需要注意加粗、標顏色部分的內容，盡到合理且必要的注意義務，避免為自己的失誤買單。
四、合同中同時約定違約金與定金，違約時可以一并主張嗎？
（一）身邊案例
程某與愛人領證結婚后，在父母的幫助下打算購買由張某所有的一套報價180萬元的兩居室。雙方簽訂房屋買賣合同時約定：程某需支付給張某10萬元定金，如果張某不能及時辦理過戶手續，需雙倍返還。同時，合同約定：無論是基于哪一方的原因導致無法完成過戶，有過錯的一方需要向對方支付10%的違約金。合同簽署后，程某當場轉賬10萬元定金給張某，便開始準備各種材料。誰知，之后張某像失蹤一樣，杳無音信。程某找到張某后，才得知是張某覺得自己房子對口的小區學評級有所上升，覺得賣便宜了，想反悔。一氣之下，程某要求張某馬上雙倍返還自己的定金20萬元，要求張某同時支付違約金18萬元。程某的要求合法嗎？
（二）普法講堂
違約金，指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯方當事人的效果。定金是在合同訂立或履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。按照《民法典》第588條第1款規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
本案例中，程某與張某簽訂房屋買賣合同，同時約定了違約金和定金。程某作為守約方，可以選擇適用違約金或定金條款，但二者只能選擇其一，不能同時適用。需指出的是，若程某選擇違約金，張某應返還10萬元定金給程某。
此外，當約定的違約金或定金不能抵償實際損失時，該怎么處理呢？《民法典》第585條規定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”《民法典》第588條規定：“定金不足以彌補 一方違約造成的損失，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。”由此，程某若覺得選擇定金或違約金不足以彌補所遭受的損失的，可以通過仲裁或訴訟，請求增加定金或違約金數額，彌補多余損失。
（三）法條鏈接
《民法典》第585條、第588條
（四）案例啟示
生活中，在簽訂商品房買賣合同時，當事人需要保留書面的資料，在對方存在違約行為時，守約方需要承擔舉證實際損失的責任。因此，為避免發生違約金不能抵償實際損失的情況，需要額外承擔舉證實際損失的“煩惱”，建議在訂立合同時，可適當調高違約金數額，對于守約方是較穩妥的自我保障。
五、業主不交物業費，物業可以停止供電、供水、供燃氣嗎？
（一）身邊案例
廣州一小區某業主，因為對物業公司的小區管理有意見，認為物業公司“不配”收物業費，因此拒絕支付物業費。在經過多次催交未果后，該物業公司采取斷水、斷電等方式，要求業主支付物業費。
（二）普法講堂
根據合同相對性原則，物業服務合同與供用水合同、供用電合同是各自獨立的法律關系，涉及不同的合同當事人。首先，對供用水合同。供用電合同進行分析，《民法典》第648條、654條規定，用水、用電人有義務繳納水費和電費，供水、供電公司有義務按照約定供水、供電。若用水用電人不履行繳納水費、電費的義務，享有停水、停電權利的主體是供水、供電公司，而非物業服務企業。其次，對物業服務合同進行分析，物業服務合同是《民法典》新增的合同類別，旨在規范物業服務企業行為，推動業主與物業服務企業之間形成和諧的服務合作關系。物業服務企業應按照物業服務合同約定，提供相應的服務。《民法典》第944條第3款對物業服務企業的催交行為特別進行了規范，規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”
（三）法條鏈接
《民法典》第648條、654條、944條
（四）案例啟示
需提醒，物業公司采取斷水斷電等方式催交物業費的行為不可為之。即使，供水公司、供電企業要中止供電供水，也必須要嚴格按照國家規定的程序執行。法律對業主的基本生存權利給予了有力的法律保障。物業的行為的權利基礎應來自于物業服務合同或委托授權，不得擅自擴大權利范圍。若業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿后仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁。
六、遭遇高空拋物墜物被砸傷，怎么守護我們“頭頂上”的安全？
（一）身邊案例
某日上午，何某駕車載著11歲的女兒小何途徑某小區時，被小區樓頂墜落的一根鋼管斜插入車廂，造成小何嚴重受傷。經鑒定，小何構成3級傷殘。何某遂作為小何的法定代理人訴至人民法院，要求該小區物業公司承擔賠償責任。
法院經審理認為，物業公司負有對管理區域內建筑物的公用設施進行檢查、維修等職責。事發當日系強臺風天氣，物業公司因疏于防范，導致小區樓頂構筑物裝飾架的一鋼柱脫落造成損害事故，應依法承擔相應的損害賠償責任。另外，小何父親無視風險帶小何外出，由此導致損害事故發生，酌定由何某對損害事故承擔30%的責任。物業公司向小何賠償各項損失合計95萬元。
（二）普法講堂
隨著城市高樓大廈的增多，高空墜物傷人事件也越來越多，但是，高空墜物傷人往往難以或無法確定肇事者。為此，《民法典》為保護受害人的合法權益，對高空拋物致人損害的責任作了規定。《民法典》第1254條規定，首先，明確規定禁止從建筑物中拋擲物品。其次，從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償。再次，物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。最后，增加規定公安機關等有關機關應對高空拋物事件依法及時調查，查清責任人。
（三）法條鏈接
《民法典》第1254條
（四）案例啟示
《民法典》特別新增規定，強調物業服務企業等建筑物管理人的安全保障義務。在高空拋物墜物損害侵權事件上，物業服務人應充分認識到履行好安全保障責任的重要性，提高物業工作人員的安全保障意識，落實安全隱患應急處理機制，及時采取必要的安全保障措施，積極規避該類法律風險。